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修繕・改修について
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Q：資材価格高騰の今、鳥取の古い工場・事務所は、新築せずに「用途変更（コンバージョン）」で建物再生した方が利回りは良いですか？A：骨組みや基礎がまだ使える工場・事務所なら、用途変更による建物再生は新築より投資額を抑えられるため、利回りは高くなりやすいです。ただし、補強や設備の入れ替えが大きい建物では新築の方が有利な場合もあるので、両方を同じ条件で比べてから決めることが大切です。
資材価格高騰の今、建物再生が見直されている理由新築は、基礎・骨組み・屋根・外壁・設備のすべてを新しくつくります。そのため、資材価格の上昇をそのまま建設費に受けます。
一方、建物再生は、まだ使える基礎と骨組みを残し、傷んだ部分と新しい使い方に必要な部分だけに投資します。新しい資材を使う範囲が限られるため、資材価格高騰の影響を受けにくくなります。
壊す部分が少ないことも利点です。建て替えでは、古い建物の解体費と、解体で出る廃材の処分費がかかります。再生では、残す部分の解体費と処分費がかかりません。
もう一つの利点は、今の敷地で事業を続けられることです。移転を伴う新築では、土地探しや、従業員の通勤の変化への対応も必要になります。
「老朽化した工場を移転したいが、従業員の確保が難しく移転できない」という場合でも、今の場所で建物を再生すれば、働く人の環境を変えずに建物だけを新しくできます。
用途変更とは、倉庫を工場に、工場の一角を事務所に、というように建物の使い方を変えることです。使い方を変えて建物を再生する改修を、コンバージョンと呼びます。
事業の変化に合わせて使い方を変えれば、使っていない建物や空いている場所を、もう一度事業に役立つ場所に戻せます。工場・倉庫・事務所で多いのは、次の3つの変え方です。
使い方が変わると、建物に求められる設備や安全の条件も変わります。建物の規模や新しい用途によっては、行政への手続きが必要になる場合もあります。
工場倉庫お助け隊では、築年数の古い工場・倉庫の改修は、現在の法令に適合できるかを確認してから工事に入ります。
利回りとは、投資した金額に対して、毎年どれだけの効果が返ってくるかを示す割合です。計算は「年間の効果÷投資額」です。建物を他社に貸す場合、年間の効果は賃料収入です。
自社で使う場合は、新築や賃借をしなかったことで浮く費用や、光熱費・作業効率の改善分を年間の効果として考えます。
たとえば、使っていない倉庫を作業場に変えて自社で使う場合、新しく工場を建てたり借りたりしたときにかかるはずだった費用が、年間の効果になります。
再生とあわせて屋根の遮熱・断熱や太陽光発電の設置を行えば、光熱費の削減分も年間の効果に加えられます。
再生と新築を比べるときは、次の4つの項目をそろえて並べます。
注意したいのは、投資額と使える年数をセットで見ることです。再生は投資額が小さくても、使える年数が短ければ、投資を回収しきる前に次の大きな修繕が必要になります。
工事中の影響も、利回りを左右します。操業を止めれば、その間の売上が失われるためです。工場倉庫お助け隊では、土日祝日や夜間、大型連休の集中施工や、エリアを分けた施工で、操業を続けながらの改修に対応しています。
再生が向くかどうかは、図面や築年数だけでは判断できません。現地で次の3点を確かめます。
鳥取では、冬の積雪と、日本海からの潮風・風雨が屋根と外壁を傷めます。再生した建物を長く使うには、屋根と外壁の改修を計画の最初に組み込むことが前提です。
屋根の状態によっては、既存の屋根を撤去せずに新しい屋根材を重ねる「カバー工法」で、操業を続けながら改修できます。
調べた結果、建て替えの方が利回りで有利になることもあります。その場合も、解体から跡地の活用、新築までを続けてご相談いただけます。
工場倉庫お助け隊では、ご相談から企画・設計、施工、改修後のメンテナンスまでを一つの窓口でお受けしています。建物再生は、次の流れで進めます。
ご相談の前に次のものを用意していただくと、判断が早くなります。
工場倉庫お助け隊を運営する株式会社井木組は、大正元年創業、鳥取県琴浦町に本社を置く総合建設業です。1世紀以上にわたり、土木と建築の両方で鳥取の社会基盤整備に携わってきました。
修繕・改修、増改築・リノベーション、設備更新、解体、システム建築による新築まで、工場・倉庫に関わる工事を自社で手がけています。施工事例にも、既存の建物を生かした工場増築（鉄骨造2階、延床面積約1,109㎡）やショールームの内装改修と、営業所の建て替え（延床面積約757㎡）の両方があります。
どちらか一方だけを扱う会社では、比べる材料がそろいにくくなります。当社は再生と新築の両方を手がけているため、どちらかに偏らず、ご予算と事業計画に合う方をご提案できます。見積もりは社内の稟議にもお使いいただける形でお出しします。
当社は宅地建物取引も行っており、建物を貸す・売るといった活用もあわせてご相談いただけます。
ご相談とお見積もりは無料です。鳥取県内は即日対応、平日のお問い合わせには24時間以内にご連絡します。
資材価格が上がった今、建て替えるか、今の建物を生かすかは、数字で判断することが大切です。用途変更による建物再生は、骨組みが健全であれば投資額を抑え、利回りを高めやすい方法です。
一方で、使える年数や必要な改修の大きさを見誤ると、かえって割高になります。まずは現地調査で建物の状態を確かめ、再生案と新築案を同じ物差しで比べることから始めましょう。
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